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经济观察网 记者 张恒

北京首个房企全自持租赁项目万科翡翠书院交出了一份不错的成绩单。经济观察网记者从北京万科了解到，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，项目最终达成首次试水超过80%的综合出租率。

企业全自持租赁地块，是一次有益但困难的尝试。作为新生事物，它从供地初始便遭受了社会和舆论的诸多质疑。一个月前，翡翠书院因 十年租金180万起 的 天价租金 ，成为舆论争议的焦点。舆论认为，没有人会拿180万去租房， 有180万为什么不买房呢？ 。

5月中旬，北京首个房企全自持租赁项目 万科翡翠书院正式启动租赁运营试水。北京万科相关负责人认为，首次试水超过80%的综合出租率意味着，曾经被舆论质疑 无解 的北京全自持地块初步获得了市场和客户的认可。

困难的创新

企业自持租赁住房源于2016年北京 9 30 房地产调控新政策。当年10月，北京市规划国土委发布公告，4宗地块全部试点采用 限房价、竞地价 的交易方式挂牌出让。这4宗地块最终以开发商自持100%面积落幕，其中位于永丰地区的两个地块打造成如今的翡翠书院项目。

根据各地土拍政策，当地块溢价率达到一定比例后才转入竞报自持比例。这意味着，企业自持租赁住房用地的价格先天性高昂。对于万科翡翠书院这样的高端项目来说，高地价和高建安成本必然会推高租金价格。

北京万科相关负责人接受经济观察网记者采访时说，项目启动前万科曾对周边用户做了调查，看到了长租型高品质租赁项目的需求。如今该项目出租率超过80%的数据也说明，愿意为了高品质生活而一次性支付十年租金的家庭型长租客户确实存在。

在 高价租赁住房 争论中，人民日报评论认为，家庭型高品质租赁住房的出现对市场非但无甚坏处，反倒十分必要。过去房价再怎么走高，人们仍不愿租房，很大程度就是因为租住体验差。尤其是对生活质量、稳定长住有要求的家庭而言，优质体验的高质量租房一直是一个市场空白。

去年4月份，北京市住建委发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，提出企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。同期，北京市推出20多块企业全自持土地。

吃螃蟹 的万科翡翠书院项目在质疑中完成了不错的成绩。北京万科相关负责人认为，家庭型高品质长租社区产品的推出弥补了租赁市场的高端需求空白，从市场需求调研中定向研发的翡翠书院，是市场从来没有过的租赁创新。

市场需求和盈利空间

毫无疑问，房地产市场政策收紧以及国家对租赁市场的鼓励，对租赁市场来说都是利好。房企纷纷进入租赁市场，政府推出租赁用地都促进了租赁行业的发展，但租赁市场仍存在巨大的潜力。链家研究院的数据显示，在实现了租购并举的发达国家，租房率都高达35%以上，而我国当下的租房率数据仅为21%。

北京租赁市场上的房源来看，主要有酒店式公寓和业主租赁等模式。酒店式公寓的住房面积普遍偏小，而业主将自己的房屋出租时，一般不会进行高品质装修。这就产生了高品质家庭长租产品的缺失。

一份面向海淀中关村高新技术产业人群的租房需求调研显示，当区域客户群中，当前未能满足的家庭主流租房需求包括：至少要有3～4个卧室满足一家老小的改善型需求；租赁房源安全稳定有长期居住保障，不必年年搬家；能够实现职住平衡；房屋所在社区生活便利、有社群感，图书馆、教育、社区商业、养老等生活公共配套齐全。

北京万科相关负责人认为，翡翠书院的出现填补了市场的这一空白，首次试水超过80%的综合出租率正是得益于前期调研对用户需求的了解。

如果抛开产品和市场，从开发商的角度来说，企业自持租赁住房的盈利是一个有待解决的痛点。主管部门也在试图寻找解决方案，证监会和住房城乡建设部联合4月25日发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察网，租赁业务要实现盈利，需要积极的财政补贴和税费政策改革，是让租赁企业健康成长的关键所在，尤其是前期，通过此类财政补贴和政策的积极引导，能够降低经营的成本，这也有助于实现更好的发展，防范租赁企业自己去试错，进而增加成功的概率。其次，通过有序的产业规划，让租赁企业更容易看到未来发展的逻辑和思路，这样能够压缩开发环境和招租环节，进而降低运营成本。